東京都23区の人口が900万人超、都心集中進む

超高層・高層マンションの管理制度を革新し都心住生活を最適化

弁理士　佐成　重範　Google検索　SANARI PATENT

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都の23区人口が初めて900万人を超え都心集中が続くと、NHK科学文化部がNet速報したが、この区民人口の住生活がマンション依存によって、23区内の都心ないし副都心に集中する趨勢が見られる。消費税の賦課時点が引渡時ではなく契約時と報道されていることも、マンション取得を加速するかも知れない。東急コミュニティが管理予定の新宿御苑前マンション104戸、三井不動産住宅サービスが管理予定の南麻布レジデンス336戸・千代田区富士見町40Fタワーマンション505戸、丸紅コミュニティが管理予定の四谷３丁目72戸マンション等々、年内から来年初にかけて続々竣工入居する。

いずれも１階ロビーが広く立派で、これならば管理組合の理事会や総会も、マンション内の開催が容易と思われるが、古いマンションでは、法令が管理組合運営を基盤としているのに、その集会の場にも乏しい。50年以前に制定された建物区分法が、［集会規定］と「管理組合法人規定」から成っていたのに、法人成りの例は殆ど無いのではないか。親泊・日下部両マンション管理士著作の「区分所有法」の「区分所有者の団体」についての解説では、「一棟の区分所有建物の区分所有者は、全員で、建物とその敷地や付属施設を管理するための団体を結成してその構成員となり、区分所有法の定めに従って、集会を開き、規約を定め、管理者を置くことができる。団体の結成は強制的なものだが、「集会を開くこと」「規約を定めること」「管理者を置くこと」は、いずれも任意的なものと解釈される」ということで、非法人団体がどう動き得るのか、不明である。区分所有法の第47条に至って「管理法人」の規定が現れるが、上記書も、「登記行為能力が備わることを除き、「非法人の管理組合」と管理法人との実質的な差はない。税制上のメリットもない」と断定しているのだから、法人化の例を見出せないのも当然である。

一方、マンション管理業者もマンション所有者や居住者も、設備維持や掃除・廃棄物処理などを自主管理は実際上できず、マンション管理業者に委託が一般化したのだが、受委託契約の締結・更改は、区分所有者代表者の存在と全員の多数決による合意を必須とする。管理組合の組成は区分譲渡の段階で行われ、規約は、自主規約、そして、11年前に制定されたマンション管理適正化推進法に基づく国土交通省作成の標準規約に準拠して実施されてきた。

しかしその後、多くの所有者が非居住者となり、特に都心マンションは現役年代で満たされるから、理事長等への就任や総会・理事会出席を回避する者が多くなったのも必然的である。いわゆる「理事に成り手がいない」現象が蔓延し、マンションというコミュニティの親密さの形成は、都心市民的「あっさり付き合い」志向から、ほとんど期待し難い現状となった。

要するに、適切な管理業者が適切な対価でマンションの管理を行ってくれれば良いので、理事会や総会はなくても、マンション管理業者の適格性とその行動を、国土交通省の行政ないしのだ地方行政で監督してくれれば良いとする。丁度、電力供給業が非独占化されながら、料金規制とサービス提供の監督が経済産業省によって行われるのと同様にすれば、管理組合自体が運営不要となる。このような、電力供給と管理供給の近似性に着眼するマンション管理適正化法改正が、次世代住生活合理化のため、必須であろう。

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