国際コスト（人件費）競争激化における住価格の計画性

マンションの価値保全における修繕費の意味と、人件費中の住コスト

弁理士　佐成　重範　Google検索　SANARI PATENT

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中国・インド・ベトナム・インドネシア、この４国で人口28億人、世界人口の４割だから、日本の、例えば自動車メーカーがシェア獲得の国際競争に命運を託していることは当然である。その託し方は、現地の労働コストの低廉を活用する現地生産への切替に尽きると言ってよい。

国内には中枢機能的人口と、国際競争力ある産業の人口が残るが、これらの人口も、生活の低コストを志向すべきであり、その際、最も分り難いのが住コストである。

結論的に言えば、日本国内の住居は、戸建からマンションに移行すべきであり、単価が国際的に高い土地の共有による土地利用のコスト低減と、マンションの長期修繕計画の的確な実行によるマンション資産型の保全が最も重要である。日本式戸建住宅は木造を主とするから、住期間の単位コストは残存価格ゼロないし除却費用によるマイナス計画となり、生涯住コストは、意識されている以上に高額になる。マンションの場合は、取得後の管理費・修繕費・固定資産税額の合算により住経費が明確であり、修繕またはリフォームによって残存価値を維持向上できる。

この場合、マンション管理の委託先選定が最も重要だが、マンション所得者が選ぶのではなく、この場合にこそ国土交通省が行政の機能を発揮し、「大都市銀行・大手建設業者によるマンション建設、そのグル－プ会社によるマンション販売、そのグル－プ会社によるマンション管理受託・長期修繕計画作成・管理費と修繕積立金の徴収確保・修繕工事実施を行いう垂直型一貫建設・管理・修繕システム」を助成・確立すべきである。理事会・総会は、長期修繕計画の承認と管理受委託契約の更新の機能に極限して、その運営費は極小にすることが望ましい。

建設業者が管理・修繕すれば、その要点は自明であり、マンション売買の代金受け渡しにおいて、未収管理費修繕費を、完全かつ軽費（訴訟法的徴収に比して）で徴収できる。

国内国外とも、合理的一貫管理のマンションを住居の原則形態とすることは、わが国の人的コストを国際競争力適合に保つため、必須かつ喫緊である。

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