2012年7月20日金曜日

千代田区冨士見町の40F・505戸タワーマンション


次世代マンション生活を大規模構築する三井不動産

弁理士 佐成 重範 Google検索 SANARI PATENT

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住生活基本法の新計画に従って、マンションが都市生活の中核を占めていくことが望まれる現在、マンションの実態も多様だが、このたび三井不動産レジデンシャルが発表した千代田富士見の40F・505戸タワーマンションは、次世代マンションの在り方を象徴するものと言えよう。入居後の管理の適切が、蓄積された管理ノウハウをもって完遂されていくことは疑いないが、この際、主要マンション管理会社の管理受託戸数ランキング2010年版を考察しよう(マンション管理新聞による)。

首位は、日本ハウジング(東証2部)で6476組合(単一管理組合下の棟数)・35万3171戸で、以下、2位・大京アステージ6330管理組合・34万6313戸、3位・東急コミュニティ(東証1部)4459管理組合・28万7869戸(SANARI PATENT考察: この数値は、2011~2012に急増していると推定される)、4位・長谷工コミュニティ1795管理組合・21万4228戸、5位・三井不動産住宅サービス・1974管理組合・16万3988戸と続いている。2010年末の全国マンションストック数は571万戸と概算されているから、上位5社計136万5569戸は、23.9%を占め、全国の国土交通省登録マンション管理業者数3000弱の大多数が、いわば中小企業に属することを推察させる。管理費・修繕積立金にマンション管理業者が関与しなければならないことは管理受託機能の必須要件であると共に、資金の流用(年金積立を連想)などが発生しないよう、国土交通省が精緻な分離会計規制を省令化(2010年)していることも当然である。

一方、三井不動産住宅サービスは、2009年版では7位で、1896管理組合・15万4220戸だったから、当時の5位・日本総合住生活、6位・三菱地所藤和コミュニティを、戸数ランキングで抜いたこととなる。

さて、冒頭に引用した三井不動産レジデンシャルの千代田富士見マンション・タワープロジェクトは、「日本の中心、再開発1万6700平方メートルに理想の住まいを」「ワイドフロンテージ設計を採用、開放的で心地よい全46タイプの豊富なプランバリエーション」を謳い、敷地面積4649平方メートル、総戸数505戸、地上40階・塔屋2階・地下2階建。

佐成重範弁理士所見→住生活行政は、スマートコミュニティ構築と共に、ストック対策(維持管理・リメイクによる価値保全・機能革新)に両重点志向し、従って、11年前に、マンション管理適正化法施行で初めて本格的に発足したマンションシステムの法的インフラが、再構築されるべき時機に至っていると考える。具体的には、区分所有者による管理組合と管理業者との管理受委託契約と並立して、一マンション・一管理会社で、個別区分所有者とこの管理会社との直接契約方式で管理し、管理組合を必要としない方式を考えるべきである(管理・修繕対価について行政監督の強化は必要)。

(コメントは sanaripat@gmail.com にご送信ください)

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