J-REIT（ジャパンリート）の事例・日本プライムリアルティ

弁理士　佐成重範　Google検索　SANARI PATENT C Site　http://patentsanari.cocolog-nifty.com R Site http://plaza.rakuten.co.jp/manepat Twitter　http://twitter.com/sanaripat 「REIT」は「不動産投資信託」だが、この和名ではなく「日本式リート」として「J-REAT」（ジェイリート）の呼称が通称となっているのは、米国の住宅金融発金融破綻への連想を忌避することも、ひとつの理由であろう。金融証券化して不健全化した米国の場合と異なり、日本の不動産投資信託は、事例を見れば納得できるように健全であり、日銀が包括的金融緩和政策の一環として、日本プライムリアルティの買い入れを言明(2010-10)して以来、一般の信頼性を一層高めることとなった。事例として、日本プライムリアルティ投資法人の場合をみると、そのREITの特徴を次のように説明している(SANARI PATENT要約)。 1. J-REITの上場投資法人35社のうち、日本プライムリアルティは、相対的に分配金利回りと時価総額が高い。（SANARI PATENT考察：　会社四季報2011-03-15号データによれば日本プライムリアルティの予想配当利回りは5.03%、東京建物・大成建設などがスポンサー、東京圏のオフィスに重点投資、商業施設も。直近の運用規模56物件-3415億円。2010-12-31現在の稼働率は93.5%） 2. 日本プライムリアルティのポートフォリオは、オフィスと都市型商業の複合で、東京圏の投資比率が83%である。 3. スポンサーは芙蓉グループ５社（東京建物・安田不動産・大成建設・明治安田生命保険・損害保険ジャパン）で、不動産・建設・金融の各分野の総力を結集する安定的経営基盤を有している。 4. 東京のオフィスを中心として、収益安定性が高い都市型商業施設をポートフォリオとする複合J-REITである。 5. 高い格付けを、保守的負債構成・高度手元流動性・無担保による新規調達・金融機関との良好な取引関係により得ている。今後の対外対内成長戦略については、日本プライムリアルティは次のように述べている。 (1) 東京オフィスを中心として資産規模を拡大し、資産規模5000億円目標 (2) 不動産価格底値圏において集中投資(SANARI PATENT考察：リーマンショック後に、成果を既に納めている) (3) 稼働率の一層の向上 (4) 床面積活用（多様な活用形態の開発） (訂正のご要求は　sanaripatent@gmail.com にメール下さい)