都心マンションの増加・高機能化と管理会社の重要性

東急コミュニティはマンション292件、業務ビル143件を新規受託と総会報告


一部上場の管理会社として、東急コミュニティの透明性を高評価

弁理士　佐成　重範　Google検索　SANARI PATENT

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東急コミュニティ(東証1部)の総会通知が届いた。スマハないしスマコ（ハウスないしコミュニティ）の構築態様は、エネルギー需給の多様化、IT社会、電気自動車普及に伴って、スマホ普及以上に、次世代社会経済の機能を規定する極めて重要な要素である。特に、人口が全国唯一漸増している都心を始め、高機能・複合機能のマンションの新築や改築が相次ぐ現況下で、改正を重ねる建物区分所有法の改正理由に即して、マンション管理の適正を確保することは、管理中枢都市やスマートコミュニティの健全な運営の根幹をなすものである。

ひと頃、いわゆる自主管理で管理委託の経費を省くマンションもあったが、結局、円滑な運営はできず、マンション管理会社への委託が必至だから、優良な管理会社は社会インフラとしての重要性を持つ。東急コミュニティが当期（2011-04-01~2012-03-31）売上高1189億円（前期比5.0%増）、営業利益80億円（8.0%%増）経常利益82億円（9.5%増）、当期純利益44億円（10.4%増）を達成していることは、逐年累増する修繕積立金管理の受託任務上も、財務健全を示すものとして信頼に値する。管理受託者の立場から東急コミュニティは、「首都圏のマンション販売戸数に持ち直しの動きがみられるなど、明るい兆しもある一方、顧客のコスト意識は依然として強く、厳しい価格競争が続いております」と述べているが、当期において新規に、292マンション、１万9133戸、143ビルが管理対象になったことは、東急コミュニティに対する高評価を示すものと考える。東急コミュニティに比べて、明らかに低質な管理会社もあり、一流企業の子会社である管理会社でも、上場していないものは透明性において、東急コミュニティに及ばない。なお、上記東急コミュニティの当期業績のうち管理業は、売上高748億円（全体の63%）で前期比2.5%増だが、営業利益は65億円で0/4%減と示されている。この減が、マンション・ビル（業務用と解する）のいずれによるか、は読み取れない。

東急コミュニティは、管理業のほか賃貸業、工事業、その他業（不動産流通業、損害保険代理業、エネルギーサービス業、リノベーション業など）を営んでいるが、わが国医療システムにおける過剰医療に類する過剰修繕や過早修繕が行われないよう委託者側が注意すると共に、適切な修繕等提案は受諾・依頼するよう、委託者側も、修繕必要性の認識基準、工法のイノベーション状況や工費比較を励行し、真に納得して工事等を依頼し、相互信頼を永続すべきである。

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